POUR UN ACTE AUTHENTIQUE PLUS EXPLOITABLE
Depuis toujours, les transactions dans l’immobilier sont conçues, rédigées et signées dans le cadre de considérations légales et répondent avec une fiabilité absolue à la question : oui/non, vous êtes bien propriétaire de tel bien, le cadre de l’acquisition est conforme aux textes en vigueur. Il s’agit d’actes dits authentiques.
Pour une acquisition destinée à être gérée, grâce aux sécurités citées ci-avant, le désormais propriétaire sort de l’étude notariale en ne se posant pas cette question « mon achat est-il sécurisé ? ».
Son souci n’est alors que de faire son travail : améliorer, exploiter, louer…
Comment le faisait-il, comment le fera-t-il ?
Etat des lieux
Origines de l’acte authentique
Dans le Code-civil art 1317 de 1804, l’acte authentique est défini comme étant « celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises ».
C’est donc un officier public, en l’occurrence un notaire, qui confère par sa signature l’authenticité de l’acte :
- Il a une date certaine : l’acte authentique fait foi d’une date au regard de tous, celle-ci est incontestable
- Le contenu est garanti par le notaire. Dans le respect de son devoir de conseil et de la vérification de l’équilibre contractuel, il assure le respect du droit et de chacune des parties
- C’est une preuve dite parfaite : l’acte authentique est un élément de preuve incontestable, il fait l’objet du plus haut niveau de preuve recevable en cas de litige
- Il a force exécutoire, et de plein droit. Si l’acte avait été sous seing-privé, il aurait été nécessaire de passer devant le juge pour obtenir en cas de conflit l’exécution du contrat (ou pas, puisque le juge analysera cette preuve dite imparfaite avant de se prononcer).
L’acte authentique sur support électronique
L’extrême solidité de la définition d’origine de l’acte authentique a amené le législateur à ne le réviser que le 14 mars 2000, afin de donner la possibilité de le dresser sur support électronique.
L’acte authentique sur support électronique (AASSE) offre le meilleur niveau de sécurité et de garantie de conservation. Il est conservé au minutier central électronique (MICEN), qui le conserve soixante-quinze ans avant de le verser aux archives départementales.
Dans les faits, on est passé du matériel (le papier) au dématérialisé (le pdf A).
Qu’est-ce qu’un pdf A? Il s’agit d’une « photographie numérique d’un document papier » hautement sécurisée.
La signature est donc électronique et déposée sur une « photographie ». L’une et l’autre sont indissociables.
La technologie de signature, dont la conception date des années 2000, limite le volume des annexes à 36 Mo. Cette valeur correspond à une douzaine de pdf, pour autant qu’ils n’intègrent pas de photographies. Au-delà, il est nécessaire de dégrader la qualité des documents (au risque de les rendre peu lisibles), voire de ne faire que citer les dites annexes (rendant le contenu de l’annexe non signé).
Au-delà de sa valeur incontestable, l’acte et ses annexes n’a qu’une fonction pour les parties : être archivé, voire ressorti en cas de litige.
Peut-il servir, comme dit plus haut, à améliorer, exploiter ou louer le bien ?
Où en est la technologie en 2020 ?
Comme dit dans notre article la blockchain une machine vertueuse, la blockchain sait certifier de manière inaltérable et confidentielle l’intégrité de documents. Elle a introduit une innovation dont on parle peu mais que nous croyons être essentielle : il n’y a pas de limite aux formats et aux tailles des documents. Il faut comprendre word, excel, photos, films, Modèles numériques > Autocad, BIM ou tout autre.
Comment associer le Code civil et le Code informatique ?
Notre premier acte authentique « blockchainé » (ce mot est sans doute mieux compris aujourd’hui qu’il ne l’était à l’époque) a été effectué l’été dernier sous l’impulsion d’in’li, et avec l’expertise de a contrario notaires ( Article « la blockchain, une technologie au service de la VEFA »)
. Nous le reproduisons aujourd’hui à grande échelle.
Le processus est le suivant :
- La veille de la signature de l’acte, votre notaire vous soumet les annexes techniques telles qu’elles ont été transmises par les parties. Vous effectuez votre revue documentaire d’un clic. Le doute n’existe plus.
- Le jour de votre acquisition, votre notaire vous remet la documentation de l’acte en format d’origine (Autocad, BIM, nuages de points), permettant ainsi une exploitation immédiate et réelle de la documentation du bien, et donc de l’ouvrage.
- Par la suite, sans avoir à faire appel à votre conseil et sans limitation de durée, vous pouvez vérifier que vos documents sont strictement conformes à ceux qui ont été mis au point puis signés.
- Conservant un accès à la plateforme, vous pouvez désormais gérer le cycle de vie de votre actif à partir de documents natifs, et qui pourront donc évoluer au gré de vos besoins.
En synthèse, il n’y a plus de limite de format, de nombre ou de taille informatique, la revue de l’acte a été faite de manière complète et précise. L’obligation pré-contractuelle d’information (art. 1112-1 Code civil) est remplie, elle est tracée.
Comment gérer votre bien, l’améliorer, l’exploiter, le louer ?
Comment le faisiez-vous ?
Avec des annexes en format pdf, les actes authentiques étaient archivés, puis ressortis en cas de problème. Les fichiers que vous aura transmis votre notaire seront soit en format d’origine (ni protégés ni garantis), soit en format pdfA (garantis mais inexploitables).
Comment le ferez-vous ?
Au sortir de chez votre notaire, avec en main les fichiers d’origine et leur preuve d’intégrité, vous pouvez les remettre immédiatement à vos équipes techniques. Elles se mettent au travail sans délai.
Synthèse
Puisqu’il n’y a plus de limite de format, de nombre ou de taille informatique, puisque vous avez désormais en main une documentation certifiée et immédiatement exploitable, nous croyons que le Code civil pourra en rester à sa version de 2000, et encore pour un bon siècle ☺
Références
https://www.batiactu.com/edito/in-li-signe-premier-acte-immobilier-par-blockchain-57011.php
lemoniteur.fr in’li signe un premier acte authentique via la blockchain